本文来源：时代周报 作者：闫晓寒
8月8日，北京楼市新政发布次日，北京某中介工作人员林杰（化名）签下了他自己的购房合同。
林杰原本就有购房意愿，之所以在楼市新政发布次日下定决心，一方面是他觉得当前北京房地产市场变动已经不大，遇到合适房源可以入手；另一方面，新政发布后会影响业主心态，当天不入手意向房源或许会被迅速卖掉。
“现在好房子越来越少，新上的优质房源少。而且我算过现在买房比租房更合适，买房月供和租金差距不大。新政发布后，公积金贷款额度比之前多了，这对已婚人士比较友好，也算变相降低了购房成本。”林杰称，其同事也有在当天签下购房合同的，同样为刚需购房。
新政的出台确实刺激了部分刚需买房客加速入市。
8月7日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京住房公积金管理中心联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（下称“《通知》”），提出包括优化住房限购政策、完善房屋赠与政策、加大住房公积金支持力度3个方面7项政策措施。新政自8月8日起施行。
这是自2025年8月、12月两轮调整后，北京又一次出台房地产政策优化措施。“不同于以往大水漫灌式刺激，本次方案走存量优化、精准疏通的路线。”克而瑞研究在报告中分析，北京本次新政是典型的存量导向、民生导向的精细化调控优化，不搞强刺激，重点解决外来刚需置业、家庭房产代际传承、居民改善置换三大现实痛点。
图源：图虫创意
专家：“二改一”效果值得期待
此次北京楼市新政中，有几个核心变化。其一是非京籍购房限购门槛的调整，《通知》明确非京籍家庭购买五环内商品住房，连续缴纳社保或纳税年限从2年减至1年。
调整后，社保或个税缴纳满1年的非京籍家庭，在五环内可购买1套商品住房，多子女家庭可再多购买1套；在五环外，不限购买套数。
北京链家研究院院长高原认为，本次社保或个税缴费年限的调整，对刚需购房友好，能够定向释放五环内刚需置业资格。
回看2025年12月24日出台的政策，当时政策将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“3年”调减为“2年”。高原表示，此前这一政策出台后，北京住房市场活跃度显著提升，2026年上半年刚需群体活跃,低总价、入门级房源占比近七成，这一结果与“1224”政策密不可分。
因此高原认为，本次非京籍五环内“二改一”效果同样值得期待。不过，他也提到，从时点与传导节奏来看，刚需置业具有年初年末活跃的典型季节性特征，需求激发到看房再到实际成交，传导链通常需要70至100天，这意味着本次政策的激发作用需更长时间显现,预计四季度末至明年一季度才会逐步体现到数据上。
本次楼市新政的另一个核心变化是住房公积金支持力度的加大。
此前，北京首套房公积金贷款最高额度为120万元（不含上浮），二套房贷款最高额度为100万元（不含上浮）。
而此次新政将双缴存职工家庭首套房、二套房最高贷款额度（不含上浮）都翻了一倍。根据《通知》，夫妻双方均为缴存人的，购买首套住房公积金贷款最高贷款额度为240万元，二套住房公积金贷款最高额度为200万元。
并且按照北京楼市新政，符合绿色建筑、二孩家庭等条件的，公积金最高贷款额度可进一步上浮。在合并各项优惠政策后，夫妻首套房公积金贷款最高额度可达340万元。
对于购房者而言，提高贷款额度意味着降低购房成本和月供压力。原本因公积金贷款额度有限，购房者只能选择商贷或组合贷款，如今不少购房者可完全采用利率更低的公积金贷款。
北京某中介工作人员王秀（化名）表示，北京地区首套房五年期以上商贷利率为3.05%，公积金首套房贷利率为2.6%，公积金贷款额度提高一百多万意味着能够节省不少利息。
“以贷款200万元，30年等额本息还款为例，新政出台后，首套房商贷月供为8486元，公积金月供为8007元，使用公积金贷款月供能够节省479元，总利息节省约17.3万元。”王秀表示。
此外，缴费年限挂钩优化也是一项利好。此前购房者每缴存一年公积金可贷款15万元，新政变更为，单人每缴存一年公积金可贷款20万元，夫妻可贷款40万元。缴存年限不够一整年的，按一整年计算。
北京某中介工作人员高宁（化名）对时代周报记者表示，上述变化对刚需客户、公积金缴纳时间不长的购房人较为友好。“比如以前公积金贷款120万元，需缴纳8年公积金（至少7年1个月），现在6年（至少5年1个月）就可以贷到120万元。”
“原政策需至少7年1个月满额，新政下年轻人满额时间提前2年，从购房者角度来看可以早买房，从市场角度是增客户，其重要性不亚于额度提升本身。”高原表示。
购房需求仍存
时代周报记者从多位二手房中介、新房置业顾问方面了解到，新政的出台短期内带来了更高的带看量、咨询量。
高宁对时代周报记者表示，现在新政已经很宽松，最近看房、购房客户确实有明显增加，大家觉得新政出台后是入手的好时机。
一方面，高宁认为新政出台后，卖方心理价位会随之变高，这一波优质库存房源消化后，再登记的房子价格可能会相对更高。另一方面，高宁发现，当前2.6%的公积金贷款利率已经很低，而一些地区租金回报率已经来到3%，即便买房后用于出租，租金收益也会高于公积金贷款月供。
中指研究院认为，本次政策优化力度较大，北京限购政策已至近年来最宽松阶段，公积金支持力度大幅提升，预计将进一步稳定市场预期，短期新房、二手房交易活跃度均有望提升。
也有人对新政影响抱有谨慎态度。8月8日，负责昌平区一些新楼盘的新房置业顾问丁亮在社交平台发布了一条“北京新政第一天，新楼盘现场火爆”的视频，丁亮在视频中形容位于北清路附近的新楼盘现场，“北京新政出台后，第一批购房者出现了，楼上样板间挤满了人，都进不去电梯了。”
但丁亮也对时代周报记者坦言，当天现场人员爆满，除了楼市新政的带动，更多源于多个因素的叠加，周末本就是咨询高峰期，同时开发商对于新开楼盘优惠力度较大。此外，今年上半年北京房地产市场趋于稳定，观望人群选择在下半年逐步入手。
在北京房地产市场从业十余年，丁亮经历过月销5套房的市场高峰，但如今他也坦然接受一两个月卖出一套的市场低谷。
在丁亮看来，北京楼市新政更大的意义在于提振市场信心，鼓舞人心，而信心对于市场能否回暖至关重要。
实际上，当前房地产市场购房需求仍然存在。
高宁主要负责东五环附近东坝地区的二手房销售，他对时代周报记者表示，今年以来东坝区域200万元以内的房源交易量非常活跃。“我们负责的主要是一百五六十万到两百五六十万的标的，每个月成交量都在十三四套左右，平均每两天成交一套。”
丁亮同样感受到了市场的“火热”，原因在于开盘节点以及产品稀缺性等。他以位于北五环以北三公里的某楼盘为例，今年5月该楼盘开盘，吸引了海淀区购买新房、改善置换的群体。据他了解，该楼盘一个月售出约600套房源，两个月售出超过700套，网签率超过80%。
“这一区域有6年时间没有新楼盘，市场需求积压周期特别长。由于产品稀缺、产品力也不错，所以购房群体比较多，卖得特别快，这是近三年我了解到的销售最快的楼盘。”丁亮表示。
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